小蒯购房时开发商承诺“学区房”，交房后学区调整。开发商责任认定的关键是：
小蒯购房时开发商承诺“学区房”，交房后学区调整。开发商责任认定的关键是：
A. 口头宣传一律无效，除非写入书面合同，否则开发商不承担任何责任
B. 宣传内容是否具体确定并对合同订立及房价有重大影响（构成要约）
C. 学区必须永久不变，否则开发商构成根本违约，购房者可要求退房
D. 购房者自担一切风险，学区调整属于不可抗力，开发商无需负责
答案与解析
正确答案：B
花生十三讲解
关键词定位+要件分析。定位考点'学区房宣传''责任认定'。司法解释规则：商品房销售宣传内容具体确定，并对合同订立及房价确定有重大影响的，构成要约，违反须担责；政策性学区调整另当别论，B正确。口头宣传并非一律无效，排除A；学区无法保证永久不变，排除C；购房者不自担一切风险，排除D。确认答案为B。
原解析
具体确定的宣传构成要约内容，虚假宣传须担责；政策调整另当别论。故选B。